Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Vendedor Sumiu ou Construtora Faliu

O perigo oculto de manter apenas o contrato de gaveta

Enquanto o seu nome não constar na matrícula do Registo de Imóveis, perante a Lei, a propriedade continua a ser do antigo vendedor. A inércia pode custar-lhe o seu maior investimento.

O Risco Iminente de Penhoras de Terceiros

Se a construtora falir de vez ou o antigo proprietário sofrer um processo trabalhista ou fiscal, a Justiça irá penhorar a SUA casa para pagar as dívidas DELE. Blindar o imóvel com a escritura definitiva é a única defesa.

Proteja-se contra Dívidas Alheias

Impossibilidade de Venda e Financiamento

Bancos como a Caixa Económica não financiam imóveis apenas com "contratos de gaveta" ou recibos de compra. Se tentar vender hoje, sofrerá um deságio enorme no preço ou perderá o comprador na fase final do negócio.

Perda do Valor de Mercado Real

Construtoras e Loteadoras Baixadas (CNPJ Inativo)

Comprou na planta ou loteamento nos anos 90 ou 2000 e a empresa fechou as portas antes de lhe transferir o imóvel? Não precisa de a procurar judicialmente. Resolvemos o impasse no próprio cartório.

Superamos a Baixa da Empresa

Falecimento do Vendedor Antigo

O dono anterior morreu e os herdeiros não incluem a sua casa no inventário, deixando-o num limbo documental. A Adjudicação notifica a família e obriga a transferência, preservando a sua propriedade e os seus herdeiros.

Fim do Limbo Sucessório

⚠️ O Provimento 150/2023 do CNJ é a chave para este estrangulamento. Hoje, é possível forçar a transferência da propriedade diretamente nas Serventias Extrajudiciais, sem depender da boa vontade do antigo vendedor e sem envolver juízes.

Analisar a Viabilidade do Meu Caso

Por que é impossível resolver isto sozinho no cartório?

1 A Barreira da Ata Notarial de Quitação

Não basta mostrar os seus recibos antigos ao funcionário do cartório. A lei exige a elaboração de uma Ata Notarial complexa pelo Tabelião de Notas, que reúne e homologa extratos, declarações de IR e comprovativos dispersos ao longo de anos para provar a quitação incontestável.

2 Notificação de Empresa Extinta ou Pessoa Desaparecida

O procedimento exige que o vendedor seja formalmente notificado. Se ele sumiu, um advogado precisará instruir a notificação por Edital após esgotar legalmente as vias de busca. O cidadão leigo não tem competência processual para atestar isto.

3 Obrigatoriedade Legal (Lei 14.382/2022)

A legislação determina expressamente que os pedidos de Adjudicação Compulsória Extrajudicial sejam assinados e protocolados exclusivamente por advogados inscritos na Ordem (OAB), através da plataforma eletrónica do ONR.

4 Risco de Retroceder para o Tribunal

Qualquer requerimento mal redigido resultará numa "Nota de Exigência" e pode remeter o seu caso de volta para o lento Poder Judicial comum. A nossa gestão garante a permanência do processo na via célere do cartório.

💡 A verdade: Atuar com quem domina a engenharia notarial em SP é o que assegura a sua escritura limpa num prazo de 60 a 90 dias, e não em 5 longos anos na Justiça.

A Metodologia KSZ

A Sua Escritura Garantida em 4 Passos

Uma abordagem preditiva e totalmente digital. Nós lidamos com o cartório e com as Normativas de SP para que não tenha dores de cabeça.

Auditoria de Quitação

A nossa equipa recolhe digitalmente o seu contrato e comprovativos de pagamento. A inteligência do nosso escritório estrutura as provas para a aprovação notarial.

Ata Notarial

Coordenamos a lavratura da Ata Notarial de Quitação junto ao Tabelionato de Notas, formando o título irrefutável de que pagou pelo bem.

Protocolo e Notificação

Damos entrada eletrónica no Registo de Imóveis (ONR) e promovemos a notificação (mesmo que por edital) do vendedor desaparecido ou da construtora.

Propriedade Definitiva

Fim do processo. O cartório defere o pedido, atualiza a matrícula e o imóvel fica permanentemente no seu nome, blindado e altamente valorizado.

⏱️ Resolução em Poucos Meses

Sem as habituais esperas de 24 a 60 meses no fórum judicial. O seu tempo e o seu sossego recuperados na via administrativa cartorial.

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Atendimento Sênior para blindar o seu maior ativo em São Paulo.

A KSZ Advocacia actua de forma cirúrgica na Desjudicialização Imobiliária. Com profundo conhecimento técnico das exigências da Corregedoria-Geral de Justiça de SP (CGJ-SP), organizamos todo o seu histórico financeiro para superar as barreiras de qualquer cartório paulista.

KSZ Advocacia

📋 OAB/SP 420.136 • Activa

Sede Estratégica

Av. Paulista, 2073 — Horsa II, 17º andar, cj. 1702
São Paulo/SP

Dúvidas Frequentes

Não tenho todos os recibos da época. Consigo fazer a adjudicação?

Sim. A Ata Notarial serve exatamente para compilar provas fragmentadas. Podemos utilizar a sua Declaração de Imposto de Renda, trocas de e-mails, extratos bancários antigos ou até o facto de o antigo vendedor nunca ter efetuado uma cobrança judicial nas últimas décadas.

E se a construtora declarou falência ou faliu oficialmente?

Esse é o cenário clássico. A Adjudicação Compulsória Extrajudicial é o mecanismo ideal para superar a baixa do CNPJ. O cartório notifica o liquidante ou realiza a citação por edital para efetivar a sua propriedade.

Terei de pagar os impostos do imóvel outra vez?

Não. O Imposto de Transmissão (ITBI) só é recolhido uma vez, aquando do registo da sua propriedade. A nossa equipa fará a análise tributária para evitar bitributação.

A vossa equipa gere tudo, ou terei de ir aos cartórios?

Gerimos todo o processo remotamente (via sistema E-Notariado e ONR). O cliente fornece-nos os documentos digitalizados e assina através do telemóvel, com o certificado digital padrão ICP-Brasil que nós providenciamos ou auxiliamos na emissão. Não precisa perder horas em balcões de cartórios.